Ігор Кушнір: “Київміськбуд” зобов'язаний вистояти

Причини цілком об'єктивні: різкий скачок курса долара, інфляція, подорожчання будматеріалів тощо. Будівництво однакової квартири тепер обходиться компанії приблизно на 40% дорожче, ніж до початка масштабної війни. До того ж, компанії довелося вкласти власні 800 млн гривень в добудову житлових комплексів (ЖК) “Укрбуду”, питання компенсації цих витрат ще не вирішене. При цьому, про банкрутство мова не йде, все робиться для того, щоб повністю виконати зобов’язання перед майже 20 тисячами інвесторів. Про це в інтерв'ю КиївВладі розповів голова правління ПрАТ “ХК “Київміськбуд” Ігор Кушнір.

Останнім часом у змі з'являється багато різної, насамперед негативної, інформації щодо “Київміськбуду”. Що відбувається з підприємством?

Ігор Кушнір: Відбувається те, що ми намагаємось витягнути компанію на прийнятний рівень, аби можна було відновити будівництво повною мірою.

Від 24 лютого 2022 року і до червня Компанія зі зрозумілих причин не працювала, був простій. З літа почали ворушитись, відновили роботу офісу, деяких відділів продажу, частини будмайданчиків. Акцент робили на тих, де були більш-менш фінальні стадії. За результатами першого року війни (сподіваюсь, що про повноцінний другий ми вже не говоритимемо) здали в експлуатацію 3 житлові комплекси загальною площею майже 102 тис. кв. м, і ще 4 паркінги. Працювали приблизно до грудня. Далі, через атаки ворога на інфраструктуру, які призвели до перебоїв з електрикою, будівництво довелось призупинити. Бо більша частина робіт потребує постійної подачі напруги. І так тривало до березня цього року.

Увесь цей час, цілий рік, ми майже не мали нових продажів нерухомості. Тобто рік війни ми намагались працювати і дали більш-менш пристойний результат тримаючись виключно на запасах, які були акумульовані компанією. Але нових продажів немає, а запаси мають особливість закінчуватись. Ми не можемо дозволити собі робити вигляд, що все добре, бо це не так, а за нашими спинами стоять тисячі інвесторів. Ринок нерухомості сьогодні і так ледь живий, і “Київміськбуд”, як один із найбільший забудовників, просто зобовʼязаний вистояти. Тому і говоримо, що є проблема, і що намагаємось її вирішити.

Тобто зараз на будівельних майданчиках “Київміськбуда” роботи заморожені?

Ігор Кушнір: Не зовсім. У квітні розпочали будівельні роботи на 4 комплексах. Це “Абрикосовий”, Mirax, “Урлівський-1” та “Урлівський-2”. До цього тривало облаштування зовнішніх мереж на останньому. Відновлюючи роботи на майданчиках, ми засвідчуємо готовність будувати далі. Компанія несе відповідальність перед майже 20 тис. інвесторів, і ми маємо намір повністю виконати свої зобов’язання. Ні від чого не відмовляємось!

Повертаючись до питання будівництва та мереж, розкажу історію. Аби розпочати будівництво нового ЖК, компанія, серед іншого, має отримати технічні умови від міста. На “Урлівський-2” у цих техумовах нам прописали перекласти інженерні мережі за кілька кварталів від будмайданчика, між вулицями Березняківською і Шумського. Здавалося б, це ж абсурд перекладати комунікації бозна де, але такі умови, і ми їх виконуємо. Найближчим часом на це буде витрачено понад 40 млн грн.

Інші будівництва також плануємо відновлювати, але щоб зробити це повною мірою, на моменті необхідний значний обсяг коштів. Який дозволить поступово розпочати усе будувати.

А де ті кошти, які люди вже вклали у будівництво?

Ігор Кушнір: У вже зведеній частині житловий комплексів, у закуплених матеріалах! Ми рік будували майже без жодних надходжень. Давайте поясню наочно, аби було зрозуміліше.

Припустимо, людина до війни сплатила повну вартість своєї квартири. Аби її побудувати, до війни нам потрібна була певна сума коштів. В цю вартість, окрім безпосередньо матеріалів і будівельно-монтажних робіт, входять витрати на землю, проект, документацію, зарплату, рекламу тощо. Курс долара, до якого привʼязано в нашій країні абсолютно все, змінився з 28 до 40 грн. До війни певну частину матеріалів ми закупали у тій же Білорусі, сьогодні це країни ЄС. Вартість будматеріалів виросла на 50-60%. Окрім валютної складової, яка сприяє значному здорожчанню, тут грає роль і зміна логістичних ланцюгів, вони самі по собі також стали більш дорогими.

За грубими підрахунками, тепер будівництво цієї ж квартири обійдеться Компанії приблизно на 40% дорожче, ніж до війни. Але людина вже сплатила повну вартість і ми не можемо мати до неї якихось побажань, бо вона свої зобовʼязання по договору виконала. Це перше.

По-друге, люди майже абсолютно перестали сплачувати за договорами розтермінування. По одним лише обʼєктам “Київміськбуд” цей борг становить понад 326 млн грн. Стосовно добудови обʼєктів “Укрбуда” ситуація не краща, ми очікуємо від Фонду фінансування будівництва (ФФБ) ще 400 млн грн, сплачених інвесторами “Укрбуд” за нерухомість, придбану на виплат.

Тобто загалом, якщо брати в цілому, компанія очікує від людей, які придбали нерухомість на умовах договорів розтермінування, ще понад 700 млн грн боргу. Мало того, що немає нових продажів, то Компанія ще й не отримує кошти по вже укладеним договорам. Тому нам і потрібна допомога.

Чи прогнозуєте ви подальше зростання вартості будматеріалів?

Ігор Кушнір: Прогнозувати – невдячна справа. Але поки все говорить про те, що ціни ростимуть і далі. Інфляція, курс валют, зупинка роботи підприємств через окупацію або бойові дії – це все має прямий вплив. До війни під час будівництва житла економ-класу ми використовували приблизно 20% імпортних матеріалів, зараз цей показник складає 80%. Відповідно зросла вартість. У Держбюджет-2023 закладено інфляцію на рівні 28%, і цей показник напряму впливає на вартість будівельно-монтажних робіт.

Можна навіть знайти цей графік, де крива БМР повзе вгору відповідно до показників інфляції. Ну і курс долара це одвічний камінь спотикання, закладений у всіх товарах, включно з будматеріалами. До війни він був 28, тепер 40. От і зростання “на рівному місці”. А забудовники або купують, або не будують.

Скажу непопулярну для бізнесу річ, але мені хотілося б, аби ціни не росли. Бо тоді ми могли б добувати все набагато швидше і легше, і передати людям квартири. Але поки маємо, що маємо.

Яка наразі ситуація з будівництвом об'єктів Укрбуду?

Ігор Кушнір: Складна. Давайте нагадаю контекст: понад 13 тис. інвесторів “Укрбуд” проводили мітинги та звертались до усіх гілок влади з проханням допомогти їм, адже забудовник, якому вони довірили свої кошти, виявився неспроможним виконати взяті на себе зобов'язання. В результаті добудувати об'єкти “Укрбуду” доручили “Київміськбуду”. Після проведеного нами аудиту фінансового стану, дозвільної документації та іншого, виявилось, що фінансовий стан у більшості ЖК незадовільний, а на рахунках “Фінансової компанії “Житло-Капітал”, через яку в якості управителя фондів фінансування будівництва реалізовувалась нерухомість, майже відсутні кошти. Загальний баланс становив мінус 2,1 млрд грн, саме стільки коштів необхідно було на добудову.

На сьогоднішній день із 17 прийнятих ЖК, 11 повністю або частково вже введено в експлуатацію, ще два на завершальній стадії. В цілому по об'єктах “Укрбуду” “Київміськбуд” здав в експлуатацію понад 390 тис. кв. житла — це понад 4,2 тисячі квартир, плюс 837 машиномісць та вбудовані комерційні приміщення.

“Київміськбуду” закидали у ЗМІ, що частина комплексів введена в експлуатацію без виконаних інженерних мереж. Це справді так. Але це ні в якому разі не означає, що вони не будуть зроблені. Приймаючи квартири у таких ЖК, люди підписують відповідний акт, у якому вказано, що забудовник ще має виконати певний перелік робіт. І це буде зроблено, як тільки матимемо нормальне фінансування, бо інженерні мережі — це одна із найбільш дорогих робіт.

До речі, щодо актів. Зараз “Київміськбуд” продовжує оформлювати документи на право власності. Але й цей процес має певні проблеми: підписання актів приймання-передачі квартир з інвестором повинен здійснювати первинний забудовник. А це компанії з орбіти “Укрбуду”, які за цей час не раз переходили з рук в руки у триваючих корпоративних конфліктах групи компаній “Укрбуд”. Деякі з них не ведуть поточну діяльність та часто знайти представника з правом підпису складно.

Ну і основне: питання коштів. В цілому з моменту прийняття “Київміськбудом” на прийнятих об'єктах виконано будівельних робіт на 3,5 млрд грн. При цьому від продажу нерухомості у таких ЖК надійшло 2,1 млрд грн, від ФФБ “Житло-Капітал” лише 667,5 млн грн. Тобто “Київміськбудом” вже витрачено на добудову житлові комплексів “Укрбуду” на 800 млн грн більше, ніж вдалося отримати від продажу нерухомості в них.

Ви відкрито кажете про нестачу коштів. Чи правда, що компанія “Київміськбуд” от-от об’явить себе банкротом? Принаймні, ходять такі чутки.

Ігор Кушнір: Ні, не правда. Знаю, що злі язики розпускають такі плітки, але ні, про банкрутство мова не йде. Ми говоримо про те, що є проблема, і про те, що шукаємо шляхи її вирішити. І ці шляхи цілом реальні.

В КМДА заявили, що збираються проводити аудит, Київрада створила тимчасову контрольну комісію (ТКК) щодо діяльності “Київміськбуду”. Як прокоментуєте?

Ігор Кушнір: Я та увесь керівний менеджмент “Київміськбуду” всіляко сприятимемо цьому процесу, буде надана уся необхідна інформація, співпрацюватимемо. Це нормальна робоча ситуація, і це не перший аудит в “Київміськбуді”. До цього висновки усіх перевірок різних рівнів були задовільними. Сподіваюь, що і цей не стане винятком.

Щодо комісії ситуація аналогічна. Дивіться, я обіймаю посаду Голови правління — президента “Київміськбуд” останні 10 років. Увесь цей час компанія була чи не єдиним прибутковим підприємством столиці, мажоритарною частиною акцій якого володіє місто. Ми ніколи не просили ніяких преференцій, працювали відповідно до ринкових правил, сплачували дивіденди, приносили прибуток до бюджету міста. Компанія працювала і працює в рамках закону! Тож якщо хтось щось хоче перевірити — будь ласка.

Коли я прийшов у “Київміськбуд”, компанія перебувала у незадовільному стані: тільки-но було повернуто продані за заниженою вартістю акції, частки дочірніх підприємств були розкрадені, на рахунках була зовсім незначна сума коштів. За 10 років моєї роботи команді “Київміськбуду” вдалось повернути активи та наростити показники діяльності. Повернули акції 31 підприємства, збудували майже 2 млн кв. м житла, 126 житлових будинків, майже 32 тисячі квартир, 200 тис. кв м комерційної нерухомості, понад 5 тис. паркінгів. Компанія розвивалась. І коли починають маніпулювати економічними показниками, які почали знижуватись із 2020 року, то я нагадаю, якщо хтось забув, що саме тоді розпочалась епідемія коронавірусу. Люди сиділи вдома на карантинах, нерухомість ніхто не купував. Тільки-но ми почали оговтуватись після ковіду, розпочалась повномасштабна війна. Зручно говорити про спад, але випадково “забути” при цьому, в яких умовах ми всі знаходились.

Інша річ, що діяльності цієї комісії починають надавати політичного забарвлення, і багато хто зараз почне маніпулювати темою “Київміськбуду” у своїх інтересах.

Вам закидають різне. Зокрема, ніби ви втекли з країни та знаходитись за кордоном…

Ігор Кушнір: Ні, я знаходжусь на своєму робочому місці, ви ж бачите. Днями зустрічався з інвесторами “Київміськбуду”, обговорювали поточну ситуацію та подальші кроки щодо добудови. Я вдячний людям за те, що з розумінням ставляться до ситуації та йдуть назустріч.

Певний час назад вийшло інтерв'ю екс-очільника “Укрбуду” Максима Микитася, в якому він заявляв, що необхідно провести аудит КМБ, ніби-то компанія давно має плюсовий дохід від УБ та не потребує додаткових коштів. Можете це прокоментувати?

Ігор Кушнір: Ще раз повернемось до передісторії. Наприкінці 2019 року “Київміськбуду” доручили здійснити добудову обʼєктів корпорації “Укрбуд” через те, що діючий на той час менеджемент не міг цього зробити. Чому так сталося і де поділися гроші, ніхто так і не став розбиратися. Що у них там було і як – не моя справа, мені доручили добудувати. Я вже казав вище, що аудит показав нестачу в 2,1 млрд грн. Це сухі цифри, вони говорять самі за себе. На сьогоднішній день пан Микитась, навіть перебуваючи у СІЗО, намагається повернути свій вплив на “Укрбуд”, співпрацює з деякими інвесторами, закликаючи “дружити проти Київміськбуду”. Прикро, що так відбувається, адже ні до чого хорошого це не призведе. Але мені є чим займатись, окрім як розмірковувати над тим, хто що про мене чи Компанію думає.

Також саме з подачі Микитася, принаймні так кажуть, в мережі було опубліковано аудіо-запис, у якому ви непристойно висловились у бік інвесторів. Прокоментуйте що це було.

Ігор Кушнір: Я емоційна людина, і більшість із тих, з ким я спілкуюсь у житті, про це знають.

З Максимом ми багато спілкувались, коли в Укрбуду все ще було добре. Тож він добре знав, що я можу сказати щось не зовсім пристойне, особливо коли мова йде про зобов'язання. Більше того, про власні кошти “Київміськбуду”, які були вкладені у будівництво обʼєктів “Укрбуд”, і які ФФБ має повернути. Це ні в якому випадку не знімає з мене провини, я прошу вибачення, якщо мої слова когось образили чи зробили боляче. Вони не стосувались інвесторів загалом. Я відстоював їхні інтереси, адже “Житло-Капітал” навіть після надання всіх актів виконаних робіт відмовляється перераховувати гроші.

Лише зараз починається певне співробітництво – домовились, що види робіт будуть погоджувати ініціативні групи інвесторів та надавати “Житло-Капітал”, і вони будуть перераховувати. Подивимось.

Повторюсь – “Київміськбуд” вже вклав 800 млн власних коштів в добудову об'єктів “Укрбуду”. Але чомусь ніхто не питає ані “Житло-капітал”, ані колишне керівництво та власників компаній “Укрбуду” де ж поділися гроші, зібрані з інвесторів?

Більше того, у ЗМІ була інформація щодо резервних коштів у сумі 3,7 млрд грн, які “Житло-Капітал” перерахував на ТОВку, яка ніби-то пов'язана з Микитасем. Тобто нічого за цей час не змінилось, кошти інвесторів продовжують зникати. Тоді як за них можна було б добудовувати вже зараз!

Що далі, яким ви бачите розвиток ситуації?

Ігор Кушнір: Сподіваюсь, що наш план реалізується і будівельні роботи будуть відновлені. У глобальному плані, сподіваюсь на перемогу України у війні, що дозволить поступово відновитись продажам та фінально стабілізує ситуацію на ринку.

Дивіться, я займаюсь бізнесом усе своє життя. І втримати “Київміськбуд”, найбільшого забудовника, це для мене якесь навіть особисте питання. Нікого з нас життя не готувало до ковіду, карантину, а тим більше війни. Але так сталось, і маємо жити в цій реальності та приймати відповідні рішення.

Я по совісті хочу зробити усе від себе залежне, аби точно бути впевненим, що зробив усе, що міг. Тому ми і не приховуємо, виходимо і відкрито говоримо про складнощі. Але це не означає, що вони назавжди. На сьогоднішній день і я, і команда “Київміськбуду” робимо усе від нас залежне, аби компанія виконала свої зобов'язання. І я маю велику надію, що нам все вдасться.